Все про эскроу счет для строительства в кредит

С 1 марта 2025 года вступает в силу Федеральный закон от 22 июля 2024 г. № 186-ФЗ «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу». ​Это касается как договоров с юридическими лицами, так и с индивидуальными предпринимателями (ИП).  

С апреля 2025 года подрядчики, работающие с эскроу счетами в сфере индивидуального жилищного строительства (ИЖС), освобождаются от уплаты НДС.  

ЧТО ТАКОЕ СЧЕТ ЭСКРОУ? 

Cпециальный счет в банке, который гарантирует застройщику своевременную оплату сделки и помогает защитить деньги покупателя недвижимости на стадии строительства. Т.е. средства заказчика будут храниться на этом счете до полного завершения строительства и подписания акта приема-передачи дома, и только после этого подрядчик получит доступ к деньгам. 

Денежные средства на эскроу-счетах, открытых по договорам подряда на строительство ИЖС, застрахованы Агентством по страхованию вкладов на сумму до 10 млн. рублей, что является дополнительной гарантией безопасности для заказчика.  Если же что-то пошло не так, стороны имеют право заключить соглашение о цене, и эскроу-счет будет раскрыт в соответствии с ним пропорционально. Заказчик вправе выбрать другого подрядчика и перенаправить деньги с эскроу-счета, или в полном объеме средства вернутся на счет клиента. Подрядчик и заказчик сами решают, хотят они рассчитываться по такой системе или нет.  

ПРЕИМУЩЕСТВА ЭСКРОУ СЧЕТОВ при строительстве индивидуального дома:

• использование эскроу – гарантия безопасности финансовых взаимоотношений подрядчика и заказчика;
  
• открытие и обслуживание счета бесплатно, пополнять его можно в отделении, через интернет-банк или в мобильном приложении, переводами из любых банков;
• можно оформить ипотеку в том числе на льготных условиях или использовать материнский капитал;
• для заключения и оплаты сделки не нужно использовать наличные;
• застройщик или подрядчик получит средства после завершения работ;
• покупатель вправе вернуть себе деньги, если подрядчик не выполнил свои обязательства;
• счет не могут арестовать, даже если у владельца есть неоплаченные штрафы, налоги или долги;
• при использовании эскроу можно получить налоговый вычет как имущественный, так и по ипотечным процентам.   

Для строительства в кредит с применением эскроу счетов также подходит вариант с домокомплектами – это когда заказчик покупает не только проект, но и набор деталей для быстрого возведения дома по нему, при этом фундамент в стоимость не входит. Заказчик сам приобретает домокомплект у производителя и передает подрядчику, в этом случае стоимость домокомплекта в цену договора подряда включаться не будет.

ЧТО ВАЖНО УЧЕСТЬ:

1. Выбор банка. Заказчик и подрядчик совместно выбирают банк, в котором будет открыт эскроу счет. Важно обратить внимание на надежность банка и условия обслуживания счета.
2. Договор подряда. Договор должен быть составлен с учетом требований законодательства об эскроу счетах. Рекомендуется обратиться к юристу для проверки договора перед его подписанием.
3. Условия разблокировки средств. В договоре должны быть четко прописаны условия, при которых подрядчик получит доступ к средствам на эскроу счете.  

КАК ЭТО РАБОТАЕТ:

1. Заказчик выбирает подрядчика и проект из списка аккредитованных, который опубликован в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС) на платформе строим.дом.рф, заключают между собой договор строительного подряда. Допустимо согласование с подрядчиком изменение типового проекта или строительство индивидуального (при соблюдении требований банка, предъявляемых к жилым домам).
2. Заказчик оформляет ипотеку (семейную или любую другую из доступных). Если заказчик имеет основания взять семейную ипотеку со ставкой 6%, то получить ее можно только при строительстве с эскроу счетом. Это возможно сделать в рамках одного банка или между разными учреждениями, например, ипотека в одном банке, а эскроу счет в другом.
3. Между заказчиком, подрядчиком и банком оформляется тройственный договор, по условиям которого средства заказчика за построенный дом поступают на эскроу счет, где они остаются заблокированными до завершения строительства.  Если используется ипотека Клиенту оформят отдельный текущий счет для ежемесячной оплаты процентов за пользование заемными средствами.
4. Подрядчик может финансировать строительство самостоятельно или воспользоваться специальным кредитом в банке с процентной ставкой от 1 до 6% (ставка ниже по мере завершения срока работы). Если подрядчик работает в кредит, то эскроу открывается в том банке, который его выдал. Если же строительная компания не кредитуется, деньги остаются в банке покупателя.
5. Когда заказчик подписывает акт передачи дома, объект официально считается переданным в эксплуатацию, и в течение 14 дней регистрирует право собственности. Заказчик передает подрядчику копию выписки из ЕГРН и тот обращается в банк за раскрытием эскроу счета, чтобы получить средства за работу.  

ОБЩИЙ ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ ЭСКРОУ СЧЕТОВ:

1. Заказчик вносит плату по договору на счет в уполномоченном банке после его подписания. С этого момента он считается исполнившим свою обязанность по сделке;
2. Средства находятся на счете в течение определенного срока, который не может превышать срок окончания строительства больше чем на 6 месяцев. В течение этого времени они застрахованы;
3. В течение 5 рабочих дней после того, как в уполномоченный банк будут представлены сведения о госрегистрации права собственности на новый дом, кредитная организация перечисляет деньги подрядчику либо направляет их на погашение его кредита;
4. Если во время исполнения договора цена меняется, стороны должны в 5-дневный срок представить в банк подтверждающие документы. После этого у них будет еще 5 рабочих дней, чтобы заключить дополнительное соглашение об изменении суммы на счете. 

Вступление в силу нового закона позволит повысить прозрачность такого важного сегмента рынка недвижимости, как частное домовладение, в том числе за счет исключения недобросовестных подрядчиков. Регулирование законодательных особенностей использования эскроу счетов при подрядном способе строительства частных домов – это значимый шаг в сторону развития цивилизованного рынка ИЖС. Тем не менее, есть ряд нюансов для обеих сторон, о которых ниже.

ПЛЮСЫ И МИНУСЫ ДЛЯ ЗАСТРОЙЩИКА:

"+" поддержание количества договоров подряда на прежним уровне за счет льготной ипотеки;
"-"  риск не получения денег, как по вине заказчика, так и по вине самой компании, например, из-за нарушения сроков строительства или не подписания клиентом акта выполненных работ какого-либо этапа.

ПЛЮСЫ И МИНУСЫ ДЛЯ ЗАКАЗЧИКА:

"+" безопасность сделки т.к. это позволит обеспечить финансовую безопасность для заказчиков, а также гарантирует надежность подрядчика, т.к. только аккредитованные застройщики имеют право работать со счетами эскроу; 
"+" сроки строительства. В договоре подряда четко прописаны сроки и если застройщик задержал сдачу объекта хотя бы на один день, то компания не получит деньги со счета эскроу;
"-"  в случае возникновения конфликтной ситуации с застройщиком и расторжения договора на строительство:
*  лишается права брать льготные кредиты в банках;
*  дом, как имущество, будет принадлежать банку так же, как и деньги на время судебных разбирательств,
* льготные условия аннулируются и процент по ипотеке увеличивается на несколько пунктов от ставки ЦБ (т.е. на те денежные средства, которые хранятся на счете эскроу).

С марта 2025 года оформлять индивидуальные жилые дома нужно будет сразу после завершения строительства. Ранее регистрация зданий и сооружений на кадастровом учёте не была обязательной. Эксплуатация зданий должна соответствовать их целевому назначению и разрешенному использованию земельных участков.

А также собственники зданий и сооружений, помещений и машино-мест в этих зданиях обязаны оформлять права собственности или аренды на участки, на которых эти здания расположены, если эти участки ранее находились в государственной или муниципальной собственности.